Diagnostics immobiliers
Quels diagnostics immobiliers?
Amiante
Le diagnostic amiante : une obligation du vendeur de bien immobilier
Les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent effectuer des recherches étendue relatives à la présence d'amiante dans les matériaux et produits. Pour les immeubles en copropriété, il concerne les parties communes et les parties privatives. Le contrôle amiante vise également à protéger les populations et les travailleurs contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante.
Déroulement de l'intervention du diagnostic amiante :
La recherche de présence d'amiante est un constat visuel, limitée aux matériaux accessibles sans travaux destrucifs. Dans tous les matériaux suspects, le diagnostiqueur immobiler doit effectuer une recherche afin de déterminer de l'état de conservation des matériaux et produits pouvant contenir de l'amiante ( ex : dans les dalles de sol, conduits, revêtements des murs …) . Le diagnostiqueur immobilier peut alors être amené à effectuer un prélèvement qui sera envoyer à un laboratoire indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) pour analyse. Il termine son diagnostic par l'établissement du certificat sous le respect de la norme NF X46-020. Les certificats sont remis au client dès que le laboratoire d'analyse a rendu les résultats (si il y a eu prélèvements).
Ce constat assure à l'acheteur que les matériaux ou produits constituant l'habitation du bien immobilier ne contiennent pas d'amiante.
La loi :
Le constat avant vente (article R. 1334-24 du Code de la Santé Publique) concerne tous les immeubles bâtis, y compris les appartements et maisons individuelles, listés dans l'annexe 13-9 du Code de la Santé Publique. Ce diagnostic amiante doit être réalisé préalablement à la promesse de vente, par un professionnel certifié en expertise amiante.
Le dossier technique amiante (articles R. 1334-25, R. 1334-26 et R. 1334-28 du Code de la Santé Publique) doit être effectué pour tous les immeubles bâtis, à l'exception des logements appartements et des maisons individuelles, listés dans l'annexe 13-9 du Code de la Santé Publique. Ce diagnostic amiante doit être fait au plus tard le 31 décembre 2003 ou le 31 décembre 2005 selon le type d'immeuble. IL doit être réalisé par un professionnel certifié en expertise amiante.
Termite
En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic termites à l'issu duquel l'expert établira un état parasitaire.
La réalisation d'un diagnostic termites par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites.
Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.
L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été établi depuis moins de six mois.
Lutte contre les termites Code de la construction et de l'habitation - article L133-1 à L133-6
Plomb
Le contrôle plomb CREP a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme chez l'enfant en limitant les risques d'exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes.
Cette maladie résulte d'une inhalation ou ingestion suite à l'exposition au plomb.
Pour toutes transactions immobilières, d'un immeuble construit avant 1949 il y a obligation de procéder à une recherche de plomb dans les peintures.
Le dispositif précédent prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1948 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet.
Depuis le 26 Avril 2006, cet état des risques a été rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français.
Déroulement de l'intervention :
Le diagnostiqueur immobilier effectue des constats de risques d'exposition au plomb, en mesurant la teneur en plomb des peintures. Pour ce faire il utilisera un analyseur portable à fluorescence X, soumis à une autorisation de l'ASN (Autorité de Sureté Nucléaire) et un visa favorable de la DGSNR (Direction Générale de la Sureté Nucléaire et de la Radioprotection).
Eau potable et canalisations en plomb
La présence de plomb dans l’eau potable a pu être corrélée avec des anomalies dans le développement psychomoteur chez les enfants. Cette présence résulte essentiellement de la dissolution du plomb présent dans certains éléments constitutif du réseau d’adduction d’eau, notamment ceux réalisés jusque dans les années 1960. Elle peut aussi résulter de travaux sur le réseau avec réalisation de soudure contenant du plomb. C’est pourquoi la directive européenne 98/83 du 3 nov. 1998, a fixé la teneur maximale de plomb dans l’eau potable :
à 25 micro gramme par litre à compter du 25 décembre 2003
à 10 micro gramme par litre à compter de décembre 2013
Textes réglementaires de référence :
Loi 98-657 du 29/07/1998.Décret 99-484 du 09/06/1999. Modifié par le décret 2006-474 du 25/04/06
Mesurage
Le mesurage loi carrez
ou surface loi Carrez
une obligation du vendeur de lot en copropriété
Le métrage Loi Carrez vous garantie l'exactitude de la superficie de votre future habitation. Si la superficie réelle est inférieure à plus de 5% à celle déclarée le prix pourra aussi être réduit (délai d'action d'1 an).
Les biens concernés par le mesurage Loi Carrez sont tous les lots ou fractions de lots en copropriété : locaux d’habitation, locaux professionnels, locaux à usage mixte
Remarque sur la copropriété horizontale :
Les copropriétés horizontales sont soumises à la loi Carrez.
L’ensemble de maisons individuelles est qualifié de copropriété horizontale lorsque les terrains et la totalité du sol sont des parties communes.
Validité du mesurage loi Carrez :
La validité d’un relevé de superficie Loi Carrez n’est pas limitée dans le temps tant qu’il n’y a pas de modification intérieure du lot (et donc pas de modification de cette superficie).
Textes réglementaires de référence :
Loi 96-414 du 16/12/1996.Décret 97-532 du 23/05/1997
Gaz
Contrôle des installations intérieures de gaz de plus de 15 ans (gaz naturel et gaz propane)
Le diagnostic gaz permet de vous garantir un fonctionnement sécuritaire des installations intérieures de gaz .
Vos obligations :
A compter du 1er novembre 2007, le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement, studio…)
En cas d’absence de diagnostic gaz lors de la vente d’un logement qui aurait normalement dû faire l’objet d’un certificat de conformité au gaz, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité.
Validité du diagnostic gaz :
Le certificat de conformité (ou diagnostic gaz) établi ne devra pas dater de plus d’un an avant l’acte de vente.
Sa validité est de 3 ans.
Points de contrôle :
Ce diagnostic immobilier, certificat de conformité d’une installation au gaz, portera essentiellement sur les points de contrôle suivants :
Etanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements.
Ventilation.
Contrôle des appareils fixes d’alimentation en gaz et de production d’eau chaude.
Bâtiments concernés par un diagnostic gaz :
Les bâtiments concernés par le diagnostic gaz sont tous les logements équipés d’une installation intérieure au gaz .
Textes réglementaires de référence :
arrêté du 12 février 2014 modifiant l'arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle
et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz
Electricité
Le diagnostiqueur immobilier procède au contrôle de l'installation intérieure électrique.
L'objectif est d'évaluer l'état des installations intérieures d'électricité afin de repérer d'éventuels défauts pouvant porter atteinte à la sécurité de la personne.
Validité du diagnostic électricité :
Le certificat de conformité (ou diagnostic électrique) établi aura une validité de 3 ans.
Le diagnostic de l'installation intérieure électrique doit être réalisé par un diagnostiqueur.
Depuis le 1er Janvier 2009, il faut recourir à un technicien certifié par un organisme accrédité.
Formation du diagnostiqueur :
Le diagnostiqueur immobilier dispose d'une attestation de compétence délivrée suite à la formation professionnelle suivi d'un contrôle de connaissance. Il aura également effectuer une certification de personne officielle pour faire valoir ses connaissances par un organisme
indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation).
Textes réglementaires:
arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation
D’après la norme NP C 16-600 de juillet 2017
Dpe
Le diagnostic de performance énergétique :
une obligation du vendeur ou du loueur de bien immobilier.
L'objectif de ce contrôle est de réduire la consommation d'énergie des bâtiments existants. Ce contrôle est devenu obligatoire lors de toutes ventes ou locations. La performance énergétique d'un bâtiment est la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée dans le cadre d'une utilisation standardisée à partir de valeurs de référence.
Le diagnostic devra être accompagné de recommandations visant à l'amélioration de la performance.
Le DPE doit toujours comprendre :
un descriptif du bâtiment et de ses équipements consommateurs d'énergie la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée suivant une méthode conventionnelle, le coût correspondant, et la quantité d'émission de gaz à effet de serre
Le classement du bâtiment suivant un indice de A à G en kWh par an et par m2 de surface du bâtiment, Le classement du bâtiment suivant un indice de A à G en kg de CO2 par an et par m2 de surface du bâtiment
Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ces recommandations ne conduisent à aucune obligation de travaux.
Certains bâtiments ne sont pas concernés par le DPE !
Le DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment existant proposé à la vente ou location, à l'exception des bâtiments suivants :
les bâtiments non chauffés ou à température inférieure ou égale à 12°C,
les piscines et patinoires, les constructions provisoires de deux ans ou moins,
les lieux de culte,
les bâtiments à usage principal industriel ou agricole,
les bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB
les bâtiments résidentiels utilisés moins de quatre mois par an les monuments historiques...
Sa durée de validité est de 10ans.
Dates importantes :
Aucun DPE réalisé avant le 31 décembre 2017 ne sera valable à partir du 1er janvier 2023.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables à partir du 1er janvier 2025.
2023 : interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh/m2/an (énergie finale), soit 191 000 biens concernés
2025: interdiction de toutes les lettres G
2028: interdiction de toutes les lettres F
2034: interdiction de toutes les lettres E
Cette loi Climat touche plus d'un million d'appartements. En effet, selon les statistiques du ministère au fer janvier 2022, 15 % des appartements étaient classés F ou G (résidences principales en France métropolitaine). Au vu des délais de décision en copropriété, mieux vaut envisager des travaux dès maintenant !
ERP & ENSA
Les obligations concernent les promesses de vente ou d'achat, contrat de vente, contrats écrits de location ou donnant lieu à un bail « 3, 6, 9 ans ». Les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les contrats de vente en état futur d'achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques sont également concernés. Si la propriété est concernée, le diagnostiqueur immobilier doit établir un « état des risques et pollutions», et, le cas échéant le vendeur ou le bailleur doit établir sur papier libre, la liste des sinistres indemnisés dont il a eu connaissance subis par l'immeuble depuis 1982 lors d'événements reconnus comme catastrophes. Ces documents doivent être annexés au contrat de vente ou de location.
Sa durée de validité est de 6 mois.
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